Výdělek z prodeje nemovitosti je druh příjmu, stejně jako zaměstnání, podnikání nebo pronájem nemovitosti. Proto se na něj uplatňuje klasická daň z příjmu fyzických osob, kterou si každoročně vypočítáme v daňovém přiznání. Je to také jediná daň, která se vás týká jako prodávajícího, pokud jste fyzická osoba. Dobrá zpráva je, že ve spoustě případů jste od této daně podle zákona osvobozeni.
KOLIK PROCENT ČINÍ DAŇ Z PRODEJE NEMOVITOSTI?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je ve většině případů 15 % (až na určité výjimky). Procenta se ovšem nepočítají z celkové prodejní ceny nemovitosti, ale pouze ze zisku. To znamená, že dani podléhá pouze kladný rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Jinými slovy: pokud jste na prodeji nic nevydělali nebo prodali se ztrátou, daň neplatíte.
Dejme si příklad: pokud jste nemovitost dříve koupili za 4 miliony a nyní prodali za 5, budete daň počítat z 1 milionu. Tento váš zisk se stane součástí daňového přiznání jako tzv. pasivní příjem, společně se ziskem z pronájmu nemovitosti nebo příjmy z kapitálového majetku a prodeje cenných papírů.
Co když to bude ještě více?
Pokud však použijeme v příkladu skutečnost, že vyděláte na prodeji 2 miliony Kč, nemovitost tedy prodáte za 6 milionů, spadáte už do skupiny lidí, kteří budou muset část svých příjmů zdanit vyšší sazbou 23 %. Jak to?
V roce 2021 byla zrušena tzv. solidární daň a nahradila ji sazba 23 %. Zatímco solidární daň se pasivních příjmů netýkala, tato vyšší sazba se nově uplatní na všechny příjmy v daňovém přiznání, pokud jejich součet přesáhne určitou hranici. Tou je vždy 48násobek průměrné mzdy, např. pro rok 2022 je to 1 935 552 Kč. Když vyděláte víc, váš celkový zisk se rozdělí na dvě části – vše do 1,9 mil. Kč se daní sazbou 15 % a vše ostatní 23 %.
KDO JE OD DANĚ Z PRODEJE NEMOVITOSTÍ OSVOBOZEN?
Dobrá zpráva je, že velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy. Jakmile se totiž prodává majetek, který je ke dni prodeje součástí obchodního majetku, tržba z jeho prodeje vždy představuje zdanitelný příjem ze samotné podnikatelské činnosti.
Nyní tedy předpokládejme, že jste fyzická osoba. Kdy nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti?
Jako fyzická osoba nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti, pokud:
1. Vlastníte nemovitost 5/10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost prodali (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:
-
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
- nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
Co když nemovitost zdědím?
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky těsně před prodejem, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte.
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
-
- doručenou korespondencí (výpisy z bank, účty za energie),
- energiemi či internetem přihlášeným na vaše jméno,
- případně čestným prohlášením souseda.
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
-
- koupě bytu nebo domu,
- rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku,
- splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů:
- Pětiletý časový test platí za stejných podmínek také při prodeji družstevního podílu − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let (pro byty nabyté od 1. ledna 2021 to musí být 10 let, stejně jako u bytů v osobním vlastnictví).
- Pokud všechny peníze z prodeje družstevního podílu využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, jste také od daně osvobozeni.
Prodeje družstevního podílu se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti.
PRODEJ NEMOVITOSTI A DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ
Jak už jsme zmínili, daň z prodeje nemovitosti je součástí daně z příjmů fyzických osob. Pokud tedy nesplňujete žádnou z výše zmíněných výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte v následujícím roce (spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání atd.).
V příloze 2 uvedete příjem z prodeje, tedy prodejní cenu. Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Do nákladů pak můžete kromě pořizovací ceny ještě zahrnout několik dalších položek spojených s prodejem, tedy zejména provizi realitní kanceláře, poplatky za vyklízení nebo úklid nemovitosti.
- Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce.
- Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví.
- Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.
Pokud odevzdáváte daňové přiznání za rok 2022 na papíře, musíte tak učinit do 1. 4. 2023, v elektronické podobě máte více času a to až do 2. 5. 2023. Pokud daňové přiznání zpracovává váš daňový poradce, lhůta je 1. 7. 2023.
